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2025년 6월 27일, 정부는 수도권 부동산 시장 과열과 급증하는 가계부채에 대응하기 위해 전방위적 대책을 내놨어요. 부동산을 통한 자산증식 흐름을 억제하고, 실수요자 중심의 금융제도를 정비하겠다는 의지가 강하게 느껴졌죠.
이번 대책에서는 총량규제, 대출규제, 갭투자 차단, 주담대 한도제한 등 8가지 주요 항목이 발표됐고, 그중 일부는 바로 다음날인 6월 28일부터 시행됐답니다. 특히 수도권 중심으로 강화된 규제가 인상적이에요.
내가 생각했을 때 이번 정책은 실수요자를 보호하면서도 과도한 투기심리를 억제하려는 현실적 절충안 같아요. 특히 정책 대출마저 손을 댔다는 점에서, 정부가 어느 정도 위기감을 갖고 있다는 걸 느낄 수 있었어요.
그럼 지금부터 하나씩, 핵심 내용을 구체적으로 살펴볼게요. 본문 중간중간에는 관련 글로 연결되는 내부링크도 함께 걸어두었으니 궁금한 내용이 있다면 꼭 클릭해서 자세히 알아보세요! 👇
🏠 주담대 6억 한도 제한
이번 대책의 핵심 중 하나는 바로 주택담보대출, 즉 주담대의 한도 제한이에요. 수도권과 규제지역 내 주택구입 목적 주담대에 대해 최대 6억원까지만 대출이 가능하게 바뀌었답니다. 이전에는 금액제한이 없었기 때문에 고가 아파트 매수에 과도한 대출을 끌어다 쓰는 경우가 많았죠.
하지만 이제는 주담대가 6억 원을 넘을 수 없게 되면서, 고가주택 매입에는 실질적인 제약이 생겼어요. 이 조치는 정책대출(디딤돌, 보금자리론 포함)에는 자체 한도를 적용하고, 중도금대출은 예외로 하되 잔금 전환 시에는 동일한 한도를 적용하게 돼요.
📊 주택담보대출 한도 규제 정리표
| 구분 | 현행 | 2025.6.28 이후 |
|---|---|---|
| 주담대 한도 | 제한 없음 | 수도권·규제지역 6억 한도 |
| 중도금 대출 | 제한 없음 | 예외 (잔금 전환 시 6억 적용) |
📌 “투자자는 대출 전면 금지!” 실수요자도 6억 넘으면 대출 안됩니다.
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📉 생애최초 LTV 규제 강화
이번엔 생애최초 주택구입자에 대한 이야기예요. 기존에는 생애최초 주택 구매 시 LTV를 80%까지 적용받을 수 있었는데요, 이제는 수도권 및 규제지역에서는 이 비율이 70%로 낮아졌어요. 그뿐만 아니라 '6개월 이내 전입 의무'도 생겼어요.
전입 의무 조항은 실거주 목적을 강화하는 조치예요. 특히 디딤돌 대출은 기존에도 전입 조건이 있었지만, 보금자리론 등 다른 정책대출까지 전면 확대됐어요. 사실상 투자 목적의 생초 대출은 차단된 셈이죠.
🚫 갭투자 금지 및 전입 의무
이번에 새로 도입된 강력한 규제 중 하나는 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지'예요. 이게 뭐냐면, 집을 사면서 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치르는 전형적인 갭투자 방식을 더 이상 못 쓰게 막은 거예요.
금융기관은 앞으로 임대차계약서 상 임대인과 소유주가 다른 경우, 전세대출을 취급하지 않도록 조치했어요. 갭투자에 가장 많이 활용되던 방식이라 상당한 타격이 있을 것으로 보여요.
🏘️ 전입 의무 및 갭투자 규제 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 생애최초 전입의무 | 6개월 이내 수도권 전입 필수 |
| 갭투자 전세대출 | 소유권 이전 조건부 대출 금지 |
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📦 가계대출 총량관리 강화
가계부채 총량도 본격적으로 손봤어요. 금융권은 이제 정책대출을 제외한 일반 가계대출 총량을 올해 하반기부터 기존 계획의 절반 수준으로 낮춰야 해요. 정책대출도 연간공급 계획 대비 25% 축소하기로 했어요.
이 조치는 은행, 저축은행, 카드사, 보험사 등 모든 금융업권에 동일하게 적용돼요. 단순히 부채 총액을 줄이겠다는 걸 넘어서, 구조적으로 부채 성장을 억제하는 수순으로 가는 셈이에요.
💳 신용대출 제한 및 만기조정
이번에는 신용대출 쪽도 강하게 조였어요. 이제부터는 차주별 연소득 이내까지만 신용대출을 받을 수 있게 바뀌었고, 이건 고소득층이 대출로 레버리지 투자하는 걸 막기 위한 조치예요.
기존에는 연소득 1~2배 이내에서 은행이 재량껏 심사했지만, 이제는 무조건 ‘1배 이내’로 제한됐기 때문에 꽤 강력해졌다고 볼 수 있어요. 특히 주담대 연계 신용대출은 이제 사실상 불가능하다고 보면 돼요.
또 하나는 ‘주담대 만기제한’이에요. 수도권과 규제지역 내 주담대 만기를 이제는 최대 30년까지만 인정해줘요. 이전에는 40년짜리 만기도 가능했는데, 이건 DSR 우회 수단으로 악용됐기 때문에 막은 거예요.
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🏗️ 디딤돌·버팀목 축소
정부가 운영하는 정책대출도 예외는 아니에요. 가장 대표적인 디딤돌 대출(주택 구입용)과 버팀목 대출(전세자금)은 대출한도를 전체적으로 하향 조정했어요. 특히 수도권·지방 간 한도 차이를 명확히 구분했답니다.
예를 들어 신혼부부의 경우, 수도권은 기존 3억에서 2.5억으로 줄고, 지방은 2억에서 1.6억으로 낮아졌어요. 생애최초자나 청년에게 주어지던 우대한도도 줄었고, 신생아 혜택도 일괄 축소됐어요.
이는 주택기금의 재정을 공공임대주택 건설 등 본래 목적에 더 집중하겠다는 뜻이기도 해요. 단순히 금융 지원보다 주거복지 중심으로 재정 방향을 바꾸는 움직임이죠.
🏦 정책대출 한도 변경표
| 대상 | 디딤돌 대출 (기존 → 변경) | 버팀목 대출 (기존 → 변경) |
|---|---|---|
| 일반 | 2.5억 → 2억 | 2억 → 1.5억 |
| 생애최초/청년 | 3억 → 2.4억 | 2억 → 1.5억 |
| 신혼부부 | 4억 → 3.2억 | 3억 → 2.4억 |
| 신생아 | 5억 → 4억 | 3억 → 2.4억 |
FAQ
Q1. 주담대 6억원 한도는 언제부터 적용되나요?
A1. 2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내 주택구입목적 주담대는 최대 6억원까지로 제한돼요.
Q2. 생애최초 LTV는 모든 지역에서 70%로 바뀌나요?
A2. 아니에요. LTV 70%는 수도권 및 규제지역에만 적용되고, 지방 규제 외 지역은 기존처럼 유지돼요.
Q3. 기존에 대출 신청한 사람도 규제를 적용받나요?
A3. 아니요. 발표 전 계약하거나 대출신청 접수를 완료한 차주는 종전 기준을 적용받을 수 있어요.
Q4. 전세보증금으로 집 사는 갭투자는 모두 금지되나요?
A4. 수도권 및 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출은 금지돼요. 이는 갭투자를 차단하기 위한 조치예요.
Q5. 디딤돌·버팀목 대출은 누구에게 영향을 주나요?
A5. 생애최초, 청년, 신혼, 신생아 가구 등 대부분 정책대출 대상자에게 대출 한도 축소 영향이 있어요.
Q6. 신용대출이 연소득 이내 제한이면 얼마나 빌릴 수 있나요?
A6. 연 소득이 4천만원인 사람은 신용대출 최대 한도도 4천만원까지로 제한돼요.
Q7. 주담대 만기가 30년이면 상환 부담이 커지지 않나요?
A7. 맞아요. 이전보다 매달 상환금이 증가할 수 있어서 대출심사 통과에도 영향이 있어요.
Q8. 정책대출 전입의무는 얼마나 강제되나요?
A8. 수도권·규제지역 내 주담대를 받은 경우 6개월 이내에 실거주 전입을 해야 하며, 위반 시 제재 가능성이 있어요.